Ausschließliche Vermietung von Ferienwohnungen
Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung können nur dann steuerlich berücksichtigt werden, wenn eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit vorliegt und die Absicht besteht, nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Von einer solchen Einkunftserzielungsabsicht wird bei einer Ferienwohnung regelmäßig ausgegangen, wenn die Wohnung im ganzen Jahr ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten wird. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn die Vermietung einer Agentur oder einem Vermittler (z. B. Kurverwaltung) übertragen wurde und dabei eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen ist oder wenn sich ggf. eine weitere Wohnung des Vermieters in örtlicher Nähe zur Ferienwohnung befindet, sodass regelmäßig nicht von einer Eigennutzung der betroffenen Ferienwohnung ausgegangen werden kann.[1]
Zu beachten ist, dass die Einkunftserzielungsabsicht aber dann besonders überprüft werden kann, wenn die Vermietungszeiten der betroffenen Ferienwohnung die durchschnittlichen ortsüblichen Vermietungszeiten um mindestens 25 % unterschreiten.[2]
Der Bundesfinanzhof[3] hat hierzu entschieden, dass Vergleichsdaten zu ortsüblichen Vermietungszeiten auch aus nicht allgemein veröffentlichten Quellen herangezogen werden können; im Streitfall war dies eine Übersicht des statistischen Landesamtes über die Bettenauslastung für das Gemeindegebiet.
Gelingt der Nachweis bzw. die Darlegung einer ausreichenden Anzahl an Vermietungstagen nicht, muss der Vermieter die Einkunftserzielungsabsicht durch gesteigerte Werbemaßnahmen (z. B. durch häufige Anzeigen) glaubhaft machen. Im Zweifel ist die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Totalüberschussprognose zu prüfen.[4]
[1] Siehe hierzu im Weiteren BMF-Schreiben vom 08.10.2004 – IV C 3 – S 2253 – 91/04 (BStBl 2004 I S. 933), Rz. 16 ff.
[2] Vgl. BFH-Urteil vom 26.10.2004 IX R 57/02 (BStBl 2005 II S. 388).
[3] Urteil vom 26.05.2020 IX R 33/19.
[4] Siehe z. B. BFH-Urteil vom 19.08.2008 IX R 39/07 (BStBl 2009 II S. 139) sowie BMF-Schreiben vom 08.10.2004 (Fußnote 11), Rz. 39 und 40.
