Verbilligte Überlassung einer Wohnung
Bei Vermietung einer Wohnung z. B. an Kinder, Eltern oder Geschwister zu Wohnzwecken ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag dem zwischen Fremden Üblichen entspricht und der Vertrag auch tatsächlich so vollzogen wird (z. B. durch regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen).
Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt, insbesondere mit der Folge, dass mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten nicht geltend gemacht werden können.
Bei einer verbilligten Vermietung ist zusätzlich zu beachten, dass eine sog. Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten wird, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, kommt regelmäßig ein Werbungskostenabzug in voller Höhe in Betracht (§ 21 Abs. 2 EStG).
Beträgt die vereinbarte Miete dagegen weniger als 66 % der Marktmiete, geht das Finanzamt von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt (anteilig) die Werbungskosten.
Beispiel:
V vermietet seiner Tochter eine Eigentumswohnung für eine monatliche Miete von
a) 500 €,
b) 350 €.Die ortsübliche Miete beträgt 700 €.
Im Fall a) liegt die gezahlte Miete über der Grenze von 66 % der Vergleichsmiete; ein Werbungskostenabzug kommt ungekürzt in voller Höhe in Betracht.
Im Fall b) liegt eine teilentgeltliche Vermietung vor, d. h., die Werbungskosten sind lediglich im Verhältnis der gezahlten Miete zur Vergleichsmiete, also nur zu (350 €/700 € =) 50 % berücksichtigungsfähig.
Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (sog. Warmmiete).[1]
Die Entgeltlichkeitsgrenze gilt regelmäßig auch bei Vermietung einer Wohnung an Fremde.[2] Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, um die oben genannte Grenze einzuhalten.
Es ist zu empfehlen, betroffene Mietverhältnisse regelmäßig zu überprüfen und ggf. die Miete anzupassen.
[1] Siehe R 21.3 EStR und BFH-Urteil vom 10. Mai 2016 IX R 44/15 (BStBl 2016 II S. 835). Zum Ansatz eines Möblierungszuschlags siehe auch BFH-Urteil vom 6. Februar 2018 IX R 14/17 (BStBl 2018 II S. 522).
[2] Siehe H 21.3 „Überlassung an fremde Dritte“ EStH.
