Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung können nur dann steuerlich berücksichtigt werden, wenn eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit vorliegt und die Absicht besteht, nachhaltig Überschüsse zu erzielen.

Von einer solchen Einkunftserzielungsabsicht wird bei einer Ferienwohnung regelmäßig ausgegangen, wenn die Wohnung im ganzen Jahr ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten wird. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn die Vermietung einer Agentur oder einem Vermittler (z. B. Kurverwaltung) übertragen und dabei eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlos­sen wurde oder wenn sich ggf. eine weitere Wohnung des Vermieters in örtlicher Nähe zur Ferienwohnung befindet, sodass regelmäßig nicht von einer Eigennutzung der Ferienwohnung ausgegangen werden kann.[1]

Die Rechtsprechung vertritt die Auffassung, dass bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung grundsätzlich von der Absicht auszugehen ist, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (d. h. um mindestens 25 %) unterschreitet.[2]

Der Bundesfinanzhof[3] hat hierzu jetzt klargestellt, dass die Grenze von 25 % nicht für jedes Jahr einzeln geprüft werden kann. Die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung sei vielmehr über einen zusammenhängenden Zeitraum von 3 bis 5 Jahren zugrunde zu legen. So könne der Einfluss temporärer Faktoren möglichst geringgehalten und ein „einheitliches Bild“ erlangt werden.

Gelingt der Nachweis bzw. die Darlegung einer ausreichenden Anzahl an Vermietungstagen nicht, muss der Vermieter die Einkunftserzielungsabsicht durch gesteigerte Werbemaßnahmen (z. B. durch häufige Anzeigen) glaubhaft machen. Im Zweifel ist die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Totalüberschuss­prognose zu prüfen.[4]