Das Bundesfinanzministerium hat einen Referentenentwurf zur Änderung steuerlicher Verordnungen[1] vorgelegt. Hervorzuheben sind insbesondere Änderungen der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV).

•  Eigenbetrieblich genutzte Grundstücke von untergeordnetem Wert

Nach § 8 EStDV brauchen gegenwärtig eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile steuerlich nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn deren Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks (relative Grenze) und nicht mehr als 20.500 Euro (absolute Grenze) beträgt.

Die relative Grenze soll durch eine eindeutig feststellbare Grenze in Form einer Quadratmeterzahl von höchs­tens 30 m²ersetzt werden. Zudem ist vorgesehen, die absolute Grenze an die Preisentwicklung von Wohn­immobilien anzupassen und auf 40.000 Euro anzuheben. Dabei soll zunächst die Prüfung anhand der Quadratmetergrenze von 30 m² erfolgen. Nur wenn diese Grenze überschritten wird, ist in einem zweiten Schritt die Prüfung anhand der Wertgrenze von 40.000 Euro erforderlich. Diese Änderungen sollen sofort nach Verkündung der Änderungsverordnung in allen noch offenen Fällen angewendet werden.

Nach dem in § 8 EStDV neu einzufügenden Satz 2 dürfen für nach dem 31.12.2025 beginnende Wirtschafts­jahre Aufwendungen, die mit dem nicht als Betriebsvermögen behandelten Grundstücksteil von unter­geordnetem Wert in Zusammenhang stehen (insbesondere die Absetzung für Abnutzung), nicht als Betriebsausgaben abgezogen werden. Die betriebsbezogenen Aufwendungen wie z. B. Strom und Heizkosten sollen dagegen weiterhin abzugsfähig bleiben.

•  Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke

Mit einer geplanten Neuregelung soll die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung und den anerkannten Grundsätzen der Ver­kehrswertermittlung von Grundstücken für steuerliche Zwecke gesetzlich festgeschrieben werden.

Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils soll die Immobilienwert­ermittlungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung herangezogen werden können. Danach ist der Ver­kehrswert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens (einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung), des Ertragswertverfahrens, des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln. Die Neuregelung soll für nach der Verkündung der Änderungsverordnung angeschaffte Grundstücke anzuwenden sein.

•  Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes

Nach dem geplanten neuen § 11c Abs. 1a EStDV soll bei Gebäuden statt der gesetzlich vorgegeben Nut­zungsdauer von 50, 40 oder 33 Jahren der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer auch durch Vorlage eines für diesen Zweck nach persönlicher Vorortbesichtigung erstellten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken zulässig sein, sofern sich die kürzere Nutzungsdauer nicht bereits aus den amtlichen AfA-Tabellen oder konkreten Verlautbarungen der Finanzverwaltung zur Bestimmung der Nutzungsdauer ergibt. Die Regelung soll erstmals für den Veranlagungszeitraum 2025 anzuwenden sein.