Seit 2020 können für energetische Maßnahmen an älteren, zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden (z. B. Wärmedämmung, Heizungsmodernisierung oder neue Fenster) Steuerermäßigungen geltend ge­macht werden. Diese betragen in den ersten beiden Jahren jeweils 7 % der Aufwendungen, höchstens je 14.000 Euro, und im dritten Kalenderjahr 6 %, höchstens 12.000 Euro, woraus sich eine höchstmögliche Steuerermäßigung von 40.000 Euro ergibt. Für ein Objekt können somit insgesamt Aufwendungen von bis zu 200.000 Euro berücksichtigt werden (vgl. § 35c EStG).

Für Eltern, die frühzeitig die Nachfolge regeln wollen und die Übertragung von Vermögen auf ihre Kinder planen, ist z. B. die Übertragung einer selbstgenutzten Wohnung gegen ein (dingliches) Nutzungs- bzw. Wohnrecht zugunsten der Eltern ggf. ein denkbares Modell.

Die Konstellation hat den Vorteil, dass die Kinder die Immobilie bereits übernehmen können, während die Eltern durch den Nießbrauchsvorbehalt gleichzeitig weiterhin z. B. Mieterträge erzielen oder (bis ans Lebens­ende) in „ihrer“ Immobilie wohnen bleiben können.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass eine derartige Gestaltung nachteilig sein kann, wenn nach der Übertragung energetische Maßnahmen an dem Gebäude durchgeführt werden sollen. Dabei kön­nen die Eltern die Steuerermäßigung nach § 35c EStG regelmäßig nicht in Anspruch nehmen, weil sie weder bürgerlich-rechtlicher Eigentümer noch wirtschaftlicher Eigentümer sind, was von der Finanzverwaltung derzeit gefordert wird.[1]

Aber auch bei den Eigentümern (Kinder) kommt bei dieser Konstellation eine Steuerermäßigung nicht in Betracht, weil diese nur derjenige erhält, der das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken nutzt.[2]

Sind derartige Übertragungen (mittelfristig) geplant, ist ggf. zu prüfen, ob entsprechende energetische Maß­nahmen vorgezogen werden können bzw. sollen, damit die Steuerermäßigung nicht „verloren“ geht.