Oftmals fallen nach dem Erwerb einer Immobilie höhere Instandsetzungs- oder Modernisierungsaufwen­dungen an. Betragen die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb mehr als 15 % der Anschaffungskosten der Wohnung bzw. des Gebäudes, sind diese als anschaffungsnahe Herstel­lungskosten zu behandeln, obwohl sie eigentlich Erhaltungsaufwendungen darstellen.[1]

Das bedeutet, dass diese Aufwendungen im Fall der Vermietung nicht sofort steuermindernd berücksichtigt werden können, sondern den Gebäudeanschaffungskosten zugerechnet werden und nur über die jährlichen Abschreibungen geltend gemacht werden können. Damit wird der Sachverhalt so beurteilt, als wenn die Sanierung noch durch den Verkäufer durchgeführt worden wäre und sich dies in der Bemessung des Kauf­preises ausgewirkt hätte.

Der Bundesfinanzhof[2] hat jetzt klargestellt, dass die Überführung einer (vermieteten) Wohnung aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen keine „Anschaffung“ darstellt und diese Regelung folglich nicht anzuwenden ist. Im Streitfall hatte der Eigentümer eine zu seinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehörende Wohnung aus dem Betriebsvermögen entnommen und anschließend saniert bzw. modernisiert.

Das Gericht schloss hier anschaffungsnahe Herstellungskosten aus, da es bei der Entnahme an einer not­wendigen Gegenleistung und auch an einem Rechtsträgerwechsel fehlt. Die Aufwendungen konnten deshalb sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden.