Neu zu errichtende Immobilien werden häufig bereits vor Baubeginn bzw. Fertigstellung erworben. Ist der Gegenstand des Erwerbs das bebaute Grundstück, d. h., der Kauf des Grundstücks und die Errichtung des Gebäudes sind miteinander verbunden, unterliegt der Vorgang insgesamt der Grunderwerbsteuer.[1]
Im Zuge der Fertigstellung fallen oftmals zusätzlich zum Kaufpreis zu vergütende Zusatzleistungen oder Sonderwünsche (z. B. für Bodenbeläge oder Pflasterungen) an, die nachträglich mit dem Verkäufer vereinbart wurden. Hierzu hat der Bundesfinanzhof[2] in zwei Fällen entschieden, dass diese als zusätzliche Leistungen im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG als weiterer Vorgang der Grundwerbesteuer unterliegen, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerb besteht.
Dieser Zusammenhang wird bereits dann gesehen, wenn die zusätzlichen Leistungen an den ursprünglichen Kaufvertrag anknüpfen oder diesen verändern. Leistungen, die auf der unmittelbaren Beauftragung eigener Handwerker beruhen, unterliegen jedoch nicht der Grunderwerbsteuer.[3]
Die Grunderwerbsteuer, die auf die zusätzlichen Leistungen entfällt, wird in einem gesonderten Bescheid erfasst. Der Grunderwerbsteuerbescheid für das ursprüngliche Erwerbsgeschäft ist davon nicht betroffen. Die Freigrenze von 2.500 Euro im Sinne von § 3 Nr. 1 GrEStG ist nicht auf die Bemessungsgrundlage der zusätzlichen Leistungen anwendbar, da die Regelung lediglich den Grundstückserwerb betrifft. Damit kommt es bereits bei weniger umfangreichen zusätzlichen Leistungen zu einer Grunderwerbsteuerfestsetzung.
[1] Vgl. z. B. BFH-Urteil vom 27.10.1999 II R 17/99 (BStBl 2000 II S. 34).
[2] BFH-Urteile vom 30.10.2024 II R 18/22 und II R 15/22.
[3] BFH-Urteil vom 26.04.2006 II R 3/05 (BStBl 2006 II S. 604).